Markedet for erhvervsejendomme i København bevæger sig ind i en ny fase i 2025-2026, præget af teknologiske fremskridt, bæredygtighed og ændrede arbejdsformer. Investorer og lejere viser stigende interesse for udlejningsejendomme, der kombinerer fleksibilitet, høj energieffektivitet og premium beliggenhed.
Efter pandemiens effektive omstilling til hybride arbejdsmiljøer ses nu en stabilisering af efterspørgslen på kontorlokaler i byens centrale distrikter – især i områder som Indre By, Ørestad og Nordhavn, hvor moderne erhvervslokaler udvikles med fokus på grøn teknologi og fællesarealer.
Hovedtendenser på markedet 2025-2026
1. Grøn omstilling som investeringsdriver
Bæredygtighed er ikke længere en trend, men et krav. Ifølge tal fra EjendomDanmark og CBRE Denmark vokser andelen af kommercielle ejendomme med miljøcertificering (DGNB, BREEAM) med over 20 % årligt.
Lejere prioriterer bygninger med lavt energiforbrug og adgang til grøn mobilitet, mens investorer fokuserer på stabile lejeindtægter og lavere driftsomkostninger.
Eksempel: Kontorkomplekser i Nordhavn og Carlsberg Byen har øget lejeniveauer med 8-10 % sammenlignet med 2023-2024, netop på grund af grønne certificeringer og fleksibel indretning.
2. Hybridarbejde former efterspørgslen på kontorer
Efterspørgslen på kontorlokaler har ændret karakter. I stedet for store, statiske kontorer søger virksomheder fleksible erhvervslokaler med coworking-zoner, fælles møderum og mulighed for korttidsleje.
København har set en vækst i såkaldte “office hubs”, især i Frederiksberg, Amager og Sydhavnen, hvor flere udlejere tilbyder plug-and-play-løsninger.
| Område | Gennemsnitlig leje (DKK/m²/år) 2024 | Forventet 2026 | Primær lejerprofil |
|---|---|---|---|
| Indre By | 2.300 | 2.600 | Finans & konsulentsektor |
| Ørestad | 1.800 | 2.050 | Tech & kreative virksomheder |
| Nordhavn | 2.000 | 2.400 | Internationale hovedkontorer |
| Amager | 1.400 | 1.700 | Startups & SMV’er |
3. Teknologisk integration og smarte bygninger
Fremtidens erhvervsejendomme i København implementerer Internet of Things (IoT)-systemer, der overvåger energiforbrug, adgangskontrol og indeklima.
Denne digitalisering øger både komfort og effektivitet. Ejendomme, der integrerer proptech-løsninger, vurderes at have en værditilvækst på 5-7 % i gennemsnit ifølge data fra Nordea Ejendomsanalyse 2025.
4. Luksus og eksklusivitet: Premium-segmentet vokser
Der ses en markant interesse for eksklusive udlejningsejendomme, hvor design, placering og service spiller hovedrollen. Internationale fonde som BlackRock Real Assets og danske aktører som ATP Ejendomme udvider porteføljer med fokus på kommercielle ejendomme i high-end segmentet.
Det gælder især kontorer i historiske bygninger, konverterede pakhuse og boutique-ejendomme med concierge-service.
5. Markedsdata og investeringsperspektiver
Ifølge Cushman & Wakefield RED forventes afkastet (yield) på top-segmentets erhvervsejendomme i København at stabilisere sig på omkring 3,75 % i 2026.
Efterspørgslen drives primært af:
Internationale investorer, som søger stabile aktiver i Skandinavien
Danske pensionsfonde med fokus på ESG-strategier
Virksomheder, der vægter prestige og bæredygtighed i lejemål
Hvor finder man de bedste erhvervslejemål?
De mest anvendte platforme til søgning af udlejningsejendomme og erhvervslokaler i København er:
Lokalebasen.dk – officiel erhvervsportal for Danmark
EDC Erhverv – fokus på kontorlokaler og investeringsejendomme
Colliers Denmark – markedsrapporter og premium-segmenter
Home Erhverv – gode løsninger for mindre virksomheder
Disse portaler giver adgang til markedets nyeste data og udlejningstilbud med geografisk filtrering og bæredygtigheds-tagging.
Perspektiv for 2026: Balancen mellem fleksibilitet og kvalitet
Udviklingen i 2026 vil i høj grad blive defineret af et skift i prioriteringer mellem lejemarkedets behov for fleksibilitet og investorernes krav om kvalitet og stabilitet. Efter flere års tilpasning til hybride arbejdsformer søger virksomheder nu længerevarende løsninger, hvor erhvervslokaler kombinerer design, funktionalitet og økonomisk fornuft.
Det forventes, at erhvervsejendomme i København vil blive opdelt i to tydelige segmenter:
Core-premium segmentet, som fortsat tiltrækker kapitalstærke investorer og internationale virksomheder.
Fleksible lejemål i sekundære zoner, hvor udlejningsgraden stiger som følge af lavere indgangspriser og hurtig tilpasningsevne.
Denne todeling af markedet skaber en ny konkurrencesituation, hvor værdien af en kommerciel ejendom ikke kun måles i beliggenhed, men i dens evne til at understøtte produktivitet og trivsel. Kontorer, der kan konverteres til blandede funktioner (arbejde, netværk, rekreation), vil stå stærkest i konkurrencen om lejere.
Økonomiske og regulatoriske faktorer
De finansielle rammevilkår vil spille en central rolle. Renteniveauet forventes at stabilisere sig på et moderat niveau, hvilket øger appetitten på udlejningsejendomme med dokumenteret afkast og lav risiko. Samtidig indfører kommunen flere incitamenter for grønne renoveringer, herunder støtteordninger til energieffektivisering og tilpasning til nye bygningsstandarder.
Dette giver udlejere mulighed for at opgradere eksisterende erhvervsejendomme i stedet for at bygge nyt, hvilket både reducerer omkostninger og CO₂-aftryk.
Nye krav fra lejere
Lejernes adfærd ændrer sig markant:
Kulturelle og kreative sektorer søger inspirerende miljøer, hvor fleksible kontrakter og fællesfaciliteter er standard.
Finansielle og teknologiske virksomheder prioriterer repræsentative adresser med høj datasikkerhed og digital infrastruktur.
Internationale virksomheder efterspørger “turnkey”-løsninger – fuldt møblerede kontorlokaler med service, drift og support inkluderet.
Samtidig øges interessen for mindre enheder (100–400 m²), der kan udlejes hurtigt og tilpasses løbende uden større investeringer.
Byudvikling og social arkitektur
Københavns byplanstrategi for 2026 lægger vægt på integration af erhvervslokaler i bydele med blandet anvendelse. Nye projekter i Refshaleøen, Sydhavn og Nordhavn vil kombinere kontorer, boliger og detailhandel i ét sammenhængende miljø.
Denne udvikling vil skabe dynamiske erhvervskvarterer, hvor byliv og arbejdsliv smelter sammen, hvilket styrker attraktiviteten af lokale udlejningsejendomme og mindsker pendlerafstande.
Prognose: Stabil vækst og differentieret efterspørgsel
Eksperter fra Colliers og EDC Erhverv vurderer, at lejeniveauet i premium-segmentet kan stige yderligere 3-5 % i 2026, mens tomgangen i sekundære områder forventes at falde under 6 %. Det viser en robust efterspørgsel, især efter energieffektive og fleksible kommercielle ejendomme, som kan justeres i takt med økonomiske konjunkturer.
Samlet set bevæger København sig mod et marked, hvor succes afhænger af balancen mellem arkitektonisk kvalitet, driftsoptimering og lejerelationer. Det er ikke længere nok at tilbyde et flot kontor – det skal være et bæredygtigt, menneskeligt og digitalt understøttet rum for fremtidens arbejdsformer.
Konklusion
Københavns marked for erhvervsejendomme går mod en ny æra af innovation, bæredygtighed og fleksibilitet.
Både investorer og lejere prioriterer udlejningsejendomme, der forener effektivitet, miljøhensyn og moderne komfort.
Med en solid økonomi, lav tomgang og fortsat international interesse står København som et af de mest attraktive markeder for kommerciel ejendom i Nordeuropa.