Markedet for forretningslokaler og erhvervslokaler i Danmark er karakteriseret af høj økonomisk stabilitet og lav arbejdsløshed, hvilket skaber et solidt fundament for lejevirksomhed. Ifølge Danmarks Nationalbank er værdien af den danske kommercielle ejendom samlet vurderet til ca. 3.500-4.000 mia. DKK, eller omkring 125-140 % af BNP. I denne portefølje er kontor, retail og produktions-/logistiklokaler de egentlige brugerrettede segmenter – herunder butiklokaler i bymidter og shoppingcentre.
Samtidig peger rapporter fra rådgivere som Colliers International og CBRE på en begyndende normalisering af finansieringsvilkår (rentefald og stabilisering af obligationsrenter) som en vigtig driver for øget aktivitet i ejendomsmarkedet i 2025 og frem.
Retail- og butiklokaler specifikt
For butik og butiklokaler gælder, at på europæisk niveau forventes lejeniveauet at stige – især for kvalitetsplaceringer på high street og i shoppingcentre – med et prognoseinterval på omkring +1,9 % årligt i 2025. For Danmark mangler der detaljeret offentlig statistik for udelukkende butiklokaler, men tendensen er i overensstemmelse med den generelle forbedring i leasingaktivitet og lavere ledighed i primære beliggenheder.
Hvorfor dette er relevant for leje af erhvervsejendomme
Efterspørgslen efter lejemål – både butiklokaler, kontor og bredere erhvervslokaler – afhænger af de underliggende brugerbehov (brugerlokaler til detail, service, administration) og investorernes villighed til at stille lokale til leje. Som Danmarks Nationalbank konstaterer: ejendomsselskaber er følsomme over for ændringer i lejeindtægter og renteudgifter. Derfor giver et forbedret økonomisk klima og lejestigninger et godt udgangspunkt for lejeaktivitet mod 2026.
Tre centrale drivere for lejeefterspørgsel i 2026
1. Øget detail-og serviceaktivitet i bymidter
Efterhånden som forbrugerne vender tilbage til fysiske butikker – især oplevelsesorienterede koncepter og service-butikker – stiger behovet for attraktive butiklokaler. På europæisk plan viser rådgivningsfirmaer, at 72 % af detailvirksomheder planlægger ekspansion i den nærmeste tid.
For Danmark betyder det, at butik- og butiklokaler placeret i bykerner eller stærke bydele (såsom København, Aarhus) vil opleve lavere ledighed og stigende efterspørgsel.
2. Stabilisering af finansiering og investorinteresse
Når renteniveauet gradvist falder eller stabiliserer, forventes investorer at vende tilbage til ejendomssektoren – herunder forretningsejendomme og erhvervsejendomme. Colliers forudser, at kernekapitalen for alvor vender tilbage i 2026. For lejemarkedet betyder det, at udlejerne er mere villige til at tilbyde attraktive vilkår for at sikre nye kontrakter og minimere tomgang – hvilket kan stimulere brugernes beslutning om at indgå aftaler.
3. Fokus på fleksibilitet og flerbrugsformater
Detail og serviceaktører søger i stigende grad fleksible rumformater, hvor butiklokale kan kombineres med showroom, click-&-collect og mindre distribution. Samtidig presser digital handel udvalgte store enheder til at downsizes, hvilket åbner muligheder for mellemstore butikslejemål. På europæisk plan nævnes især transit til større boligområder og områdemuligheder hos retail park-formater. I Danmark bør man derfor forvente en stigende efterspørgsel efter kvalitetsbutiklokaler med gode logistikforhold og fleksibel indretning.
Prognose for 2026 – lejeefterspørgsel for butik- og erhvervslokaler
Forventet udvikling i udvalgte segmenter
| Segment | Forventet efterspørgselsudvikling 2026 | Bemærkninger |
|---|---|---|
| Butik / butiklokaler i bymidte | +3-5 % stigning i lejeefterspørgsel | Prime beliggenheder drager fordel af genåbning og forbrugeraktivitet |
| Butiklokaler i sekundære zoner | Stagnation eller let fald (-1-2 %) | Øget pres fra onlinehandel og afflytning mod primære områder |
| Forretningslokaler (service/detail) udenfor bymidte | +1-2 % moderat stigning | Serviceorienterede koncepter (som café, fitness) skaber efterspørgsel |
| Kontor / kontorlokaler | Stabilisering eller lille stigning (+0-2 %) | Hybridarbejde holder efterspørgslen nede, men kvalitet/sted gør forskel |
| Erhvervslokaler / erhvervsejendomme (logistik/let produktion) | +4-6 % stærk stigning | E-commerce og forsyningskædebehov presser logistiklokaler ned i pris og op i efterspørgsel |
Hvad betyder det for leje-udbuddet
Ledighedsgrader i prime butiklokaler forventes at falde, hvilket skaber bedre forhandlingsudgang for udlejere.
Lejeniveau for nye kontrakter i attraktive butiklokaler forventes at stige moderat, hvilket gør investering i butik / butiklokaler stadig relevant.
Udsatte og lave kvalitets lokaler risikerer længere tomgang – derfor skal udlejere fokusere på modernisering og profilering.
Aktører på jagt efter lejemål bør målrette områder med god tilgængelighed og fleksibel indretning, da efterspørgslen netop dér forventes at være størst.
Praktiske anbefalinger for udlejere og lejere
For udlejere
Opgradér butiklokaler til nyere standard (energimærkning, fleksible planløsninger), da kvalitet bliver endnu vigtigere i 2026.
Prioritér bymidte- eller nærområdeplaceringer med høj fodgængertrafik – efterspørgslen her stiger mest.
Overvej kortere kontrakter med mulighed for justeringer i lejen — fleksibilitet kan være måde at tiltrække lejer hurtigt.
For lejere
Vælg butiklokaler med logistik- og click-&-collect-kompatibilitet: flexibel indretning bliver vigtigt.
Undersøg markedspladsen via danske portaler som Ejendomstorvet eller Boligportal Erhverv for at sammenligne prisniveau og tilgængelighed.
Forhandl vilkår aktivt: Da finansiering og markedsvilkår forbedres, kan en lejer opnå gunstige kontraktvilkår – især hvis lokaliteten ikke er fuldt prime.
Afsluttende tanker
Som ekspert i det danske marked for erhvervsejendomme ser jeg 2026 som et år med moderat men robust vækst i efterspørgslen på butik- og butiklokaler samt andre kommercielle lejemål – under forudsætning af stabil økonomi og finansieringsvilkår. Prime butiklokaler forventes at være frontløbere, mens sekundære aktiver kræver aktiv styring og modernisering. Lejeudbydere og lejere bør derfor positionere sig proaktivt nu – opgradering, fleksibilitet og kvalitetsplacering bliver nøglefaktorer.